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來(lái)源 | 《地產(chǎn)密探》（ID：real-estate-spy）

昨天，成都樓市因樓面價(jià)“3.17萬(wàn)元/㎡”徹底沸騰了，引發(fā)了廣泛熱議。

創(chuàng)造這一“輝煌”的，是招商蛇口，溢價(jià)高達(dá)70%，耗資27億元，僅用半年時(shí)間就打破了貝殼找房去年9月在成都創(chuàng)造的“2.73萬(wàn)元/㎡”樓面價(jià)紀(jì)錄。

成都業(yè)內(nèi)有傳言稱(chēng)，“新房?jī)r(jià)格直逼五萬(wàn)，部分區(qū)域甚至突破六萬(wàn)”！當(dāng)天，成都另外兩宗主城宅地樓面價(jià)溢價(jià)也達(dá)到了三四成，同樣創(chuàng)下區(qū)域地價(jià)新高。

現(xiàn)在，成都業(yè)內(nèi)幾乎都把目光聚焦在招商蛇口身上，它已成為首個(gè)將成都地價(jià)推高至3萬(wàn)元/㎡的央企。半年前的上海競(jìng)拍，招商蛇口以“全國(guó)樓面價(jià)第二高”的11.4萬(wàn)元/㎡、頂格溢價(jià)30%的高單價(jià)摘得曹家渡地王，耗資56.6億元。

據(jù)成都業(yè)內(nèi)知情人士透露，“招商當(dāng)天上午拿地后， machinery迅速進(jìn)場(chǎng)了”。有網(wǎng)友調(diào)侃道，“這么貴的地，搶一天會(huì)少不少利息”。

無(wú)獨(dú)有偶。去年12月20日上午，成都市成華區(qū)二八板塊81.6畝宗地被招商蛇口以底價(jià)拿走，樓面價(jià)僅為1.39萬(wàn)元/㎡。拿地后，招商蛇口下午就啟動(dòng)了建設(shè)。有網(wǎng)友感嘆道，你見(jiàn)過(guò)哪個(gè)大牌開(kāi)發(fā)商能這么快拿地又開(kāi)工嗎？

據(jù)相關(guān)報(bào)道，在成都成華拿地當(dāng)日，招商蛇口還以樓面價(jià)1.8萬(wàn)元/㎡拿下蘇州工業(yè)園區(qū)婁葑地塊，拿地即開(kāi)工，整個(gè)過(guò)程幾乎沒(méi)有時(shí)間差。

今年3月3日，招商蛇口斥資26.6億元、樓面價(jià)約3.19萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)30%封頂，拿下上海嘉定新城“新地王”，拿地僅4天后就啟動(dòng)了工程招標(biāo)。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，除非整個(gè)區(qū)域的價(jià)格能破局，否則招商蛇口在這一地塊上的盈利能力并不明顯。

招商蛇口拿地后迅速行動(dòng)，正是高周轉(zhuǎn)的典型思路。這讓當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士聯(lián)想到，上一輪“高周轉(zhuǎn)”最霸氣的碧桂園，曾經(jīng)創(chuàng)造出“摘牌即開(kāi)工”的驚人紀(jì)錄。

本次調(diào)整中，以央國(guó)企為主的房企們更傾向于聚焦一線核心地段，多選核心板塊，敢于以較高溢價(jià)拿地，這種策略下潛藏著"安全邊際較高"的考量，認(rèn)為"不愁賣(mài)"。

這一現(xiàn)象背后，有幾個(gè)值得我們深入探討的是：

根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年招商蛇口新增土儲(chǔ)貨值達(dá)781.4億元（2023年為1345.4億元），排名第7位；拿地耗資373.7億元（2023年為644.7億元），排名第8位。從新增貨值和拿地成本來(lái)看，去年的拓展力度較前年有明顯不及。

銷(xiāo)售端表現(xiàn)方面，2024年招商蛇口全口徑銷(xiāo)售額達(dá)2193億元（2023年為2702億元），權(quán)益銷(xiāo)售額為1590億元（2023年為1162億元），雖有一定幅度的下降，但較行業(yè)平均水平有所提升。

自國(guó)慶假期以來(lái)，全國(guó)樓市掀起了"止跌回穩(wěn)"的集結(jié)號(hào)。今年"雙奧會(huì)"召開(kāi)后，房地產(chǎn)政策端持續(xù)寬松，對(duì)房企的信心提振明顯。尤其以央國(guó)企背景的頭部房企為例，投資拿地的動(dòng)作頻頻高調(diào)展開(kāi)。

2025年頭兩個(gè)月，招商蛇口土儲(chǔ)規(guī)模較2023年同期增加近三成，新增土儲(chǔ)貨值達(dá)257億元，排名全國(guó)第四，較去年全年排名更進(jìn)一步，緊隨華潤(rùn)、保利、金茂之后。

在上海市場(chǎng)方面，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，招商蛇口在多個(gè)項(xiàng)目上出現(xiàn)了銷(xiāo)售不理想的情況，主要集中在郊區(qū)，且多為T(mén)OD性質(zhì)，貨值偏低。目前公司正在調(diào)整策略，新引進(jìn)一位營(yíng)銷(xiāo) director，重點(diǎn)在市中心區(qū)域拿地，年內(nèi)要看曹家渡新盤(pán)的市場(chǎng)表現(xiàn)。

招商蛇口近期發(fā)布了2024年業(yè)績(jī)快報(bào)。根據(jù)報(bào)告，2024年招商蛇口實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收1789.5億元，同比增長(zhǎng)2.25%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)90億元，同比下降36.54%；歸屬凈利潤(rùn)40.39億元，同比下降36.09%。

簡(jiǎn)單計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，招商蛇口去年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率僅為5.03%，凈利潤(rùn)率也只有2.26%。這一"增速不增利"的境地，有兩點(diǎn)值得注意：其一，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，這與拿地位于較高水平同時(shí)售價(jià)承壓密切相關(guān)；其二，計(jì)提減值準(zhǔn)備同比增加，這意味著部分項(xiàng)目尚未售出便已出現(xiàn)賬面虧損，成本難以覆蓋。

需要指出的是，以上數(shù)據(jù)和表述均為基于公開(kāi)信息的綜合分析，具體財(cái)務(wù)指標(biāo)和業(yè)務(wù)表現(xiàn)可能因時(shí)間推移和市場(chǎng)環(huán)境變化而有所調(diào)整。

本年度末，招商蛇口的貨幣資金余額達(dá)到1003.5億元，較上年底增加120.6億元，同比增長(zhǎng)13.66%，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.58，較上年同期提升0.3。值得注意的是，盡管招商蛇口的貨幣資金總額突破了1000億元大關(guān)，但這些資金并非均為可供使用的自由資金，相當(dāng)比例屬于受監(jiān)管資金或受限資金。

在 previous 高周轉(zhuǎn)狂熱時(shí)期，我們已經(jīng)看到了諸多亂象，當(dāng)前依然可見(jiàn)。

2019年3月，位于長(zhǎng)沙市湘江新區(qū)的招商麓山府項(xiàng)目，就曾接到業(yè)主反映，稱(chēng)合同明確約定3500元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際交付的裝修效果與宣傳存在明顯不符。例如，入戶(hù)大堂、電梯間、公共區(qū)域等部位，房屋精裝修嚴(yán)重縮水。

2020年11月，地產(chǎn)情報(bào)員接到一封來(lái)自成都市天府新區(qū)"招商時(shí)代公園54地塊"首批業(yè)主的舉報(bào)，稱(chēng)項(xiàng)目外立面呈現(xiàn)與宣傳嚴(yán)重不符，且宣稱(chēng)的裝修價(jià)格存在虛假宣傳嫌疑。

"項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)及整體呈現(xiàn)與宣傳不符，品質(zhì)出現(xiàn)重大下滑。我們對(duì)此表示極度不滿，與同區(qū)域的32號(hào)地、58號(hào)地、55號(hào)地項(xiàng)目相比，招商蛇口在價(jià)格和品質(zhì)上存在明顯差異，這嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的權(quán)益。"

對(duì)于對(duì)此有興趣的讀者，可以參考《"豪宅價(jià)格，剛需呈現(xiàn)"？成都知名樓盤(pán)曝品質(zhì)爭(zhēng)議》一文。招商蛇口在過(guò)去的兩年中，已有多處類(lèi)似問(wèn)題樓盤(pán)。

當(dāng)前，"好房子"已成為各家房企的打造目標(biāo)，但僅靠高價(jià)格是不夠的，品質(zhì)必須頂級(jí)。真正的"好房子"需要投入更多時(shí)間和精力進(jìn)行精心打造。