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原創(chuàng) 劉曉博

今天，一則關(guān)于深圳樓市的"路邊社"消息，在朋友圈傳播開來。

根據(jù)這篇"小作文"，深圳樓市未來限購政策將發(fā)生重大調(diào)整，具體來說，福田區(qū)將僅保留園嶺、香蜜湖街道的限購政策，南山區(qū)則將重點管理環(huán)深圳灣的沙河、粵海、招商、蛇口街道，其他區(qū)域的限購政策將被取消。

下圖是深圳現(xiàn)行的住宅限購政策分布圖，從2024年10月1日起正式執(zhí)行。

按照上述傳聞，南山區(qū)僅有環(huán)深圳灣的四個街道將繼續(xù)實施限購政策，而南山、南頭、西麗、桃源等街道的限購政策將被取消。

福田區(qū)也將嚴格限制限購，僅保留優(yōu)質(zhì)區(qū)域的園嶺、香蜜湖街道，其他街道的限購政策將被取消。

這個傳聞的可靠性如何？如果政策得以實施，新的熱點片區(qū)將是誰？會不會出現(xiàn)一搶而空的局面？

早在去年年底，我就預(yù)判北、上、深等城市將繼續(xù)調(diào)整樓市政策，推動市場穩(wěn)定。深圳很可能階段性取消核心區(qū)的限購政策，而北京、上海則可能取消非核心區(qū)的限購。

今年以來，三大核心城市都釋放了優(yōu)化樓市政策、促進市場穩(wěn)定恢復(fù)的信號。例如，在深圳的市級會議上，有關(guān)部門就提出要"推動房地產(chǎn)投資盡快恢復(fù)增長"。

2024年全年，深圳房地產(chǎn)投資增速為-14.6%。

相比之下，2024年上海的工業(yè)和外貿(mào)增速明顯低于深圳的上海，但房地產(chǎn)市場回暖（房地產(chǎn)投資增長2.8%）成為經(jīng)濟增長的主拉動力，全年實現(xiàn)5%的正增長。

2024年上海的增長主要依賴房地產(chǎn)，而深圳則主要依靠先進制造業(yè)與外貿(mào)的 combined growth.

盡管房地產(chǎn)仍是深圳的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，其占GDP的比重為8.2%。要讓這一支柱“支撐”起來，2025年需要采取更積極的措施。

因此，深圳進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策、解除樓市限制，是大概率事件。

關(guān)于政策的具體落地方式，目前尚不明確。上述分析僅供參考。

在街道層面實施限購與非限購區(qū)分，這一做法在全國各地并非首次嘗試。因此，如果深圳擬保留6個街道的限購政策，取消其他核心區(qū)域限購，這也并非不合邏輯。

在這一政策下，新房銷售可能較快去化的區(qū)域?qū)⑹悄仙浇值溃ㄓ绕涫抢锨昂?、三片區(qū)），以及寶中和新安街道；同時，福田區(qū)的幾個街道也將受到購房者的熱捧。

考慮到深圳未來一段時間新房的潛在供應(yīng)量，如果取消核心區(qū)限購，這一政策將難以持續(xù)超過24個月，未來仍可能需要恢復(fù)限購。

因為全國范圍內(nèi)的富裕家庭都已意識到，未來房地產(chǎn)資產(chǎn)最有價值的將是北京、上海等核心城市的房產(chǎn)。北京和上海的核心區(qū)域取消限購的可能性也基本可以排除。相比之下，深圳或許會在未來某個階段實施階段性限購放松政策。一旦允許零門檻購房，外地高凈值家庭移師深圳搶房的現(xiàn)象將不可避免。

在去年10月非核心區(qū)限購放寬后，深圳許多優(yōu)質(zhì)片區(qū)（如深圳北站）的外地購房客比例顯著上升，這一現(xiàn)象已得到充分體現(xiàn)。

我個人認為，穩(wěn)妥的策略是：率先開放深圳核心區(qū)面積在140平方米以上的新房和二手房，待觀察一段時間后，再決定是否推行全面放貸政策。

這種做法能夠有效保障深圳依靠在深圳、生活在深圳的剛需群體的住房權(quán)益。

每當有人詢問這一輪調(diào)控中何時是買入深圳住房的最佳時機，我給出的建議是去年下半年。即便現(xiàn)在可能還算是一個不錯的時機，但最佳的窗口正在持續(xù)縮小。

如果一旦宣布新的寬松政策，我們所處的將是“次佳時機”了。