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記者組丨李惠琳 編輯部丨譚璐

突破債務(wù)困境，金地再次煥發(fā)活力。

今年3月初，金地在廣州舉辦了一場媒體溝通會，會址選在了御湖頌項(xiàng)目的現(xiàn)場。

在確保按時(shí)足量交付的同時(shí)，金地持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品力。金地董事會秘書胡學(xué)文介紹道，公司始終在履行償債義務(wù)的同時(shí)，注重提升產(chǎn)品力。

御湖頌項(xiàng)目是金地華南區(qū)高端作品之一，主打傳統(tǒng)宋式別墅設(shè)計(jì)，南可望1700畝荔湖，北可望3萬畝南香山國家森林公園。

根據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，2023年3月底，項(xiàng)目累計(jì)售出273套，去化率達(dá)到83%。按350萬每套計(jì)算，項(xiàng)目回籠資金已超過8.2億元。

項(xiàng)目剩余498套別墅即將陸續(xù)上載。

在董事長徐家俊牽頭的管理團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)下，金地逐步恢復(fù)了正常的經(jīng)營秩序。

這家總資產(chǎn)達(dá)330億元的大型房地產(chǎn)集團(tuán)，在兩年內(nèi)負(fù)債總額下降了約1300億元，經(jīng)營重心逐步回歸。

金地延續(xù)宋制

御湖頌位于金地進(jìn)入廣州的第一個(gè)項(xiàng)目地塊，同時(shí)也是其規(guī)模最大的項(xiàng)目之一。

2004年，金地以4000畝土地為起點(diǎn)，借助其獨(dú)特的山腳與水岸資源，規(guī)劃打造了一個(gè)集山湖于一體的大型城市。

通過20年的精心打造，御湖頌不僅推出了多個(gè)高端住宅區(qū)如荔湖城、公園上城、香山湖等，還配套完善了商業(yè)設(shè)施與教育設(shè)施。

在御湖頌板塊，金地推出了 diverse product types, 包括高層、洋房、疊墅與別墅，累計(jì)服務(wù)超過10000位業(yè)主。

其中，別墅產(chǎn)品表現(xiàn)尤為突出，2017年至2023年期間，御湖頌板塊售出了 over 1000 套別墅產(chǎn)品。

2018年推出的鉑悅半島獲得 Euclidean洋房類別銷售冠軍，2021年推出的半山風(fēng)華更是憑借獨(dú)特的中式院落設(shè)計(jì)，在不到一年的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)了全部售罄。

御湖頌位于整個(gè)板塊的核心位置，金地計(jì)劃在項(xiàng)目內(nèi)推出 327套別墅住宅，其設(shè)計(jì)靈感源自宋代傳統(tǒng)建筑，打造半開式院落，面積約在145至191平方米之間。

每套別墅的售價(jià)在300萬元至600萬元之間，項(xiàng)目總貨值超過十個(gè)億。

在園林設(shè)計(jì)上，御湖頌融合了宋代山水畫的意境與古籍 references，打造了五個(gè)以山水為主題的園林空間，充分展現(xiàn)了自然與人文的和諧。

為了提升居住舒適度，項(xiàng)目通過將容積率控制在0.37，有效降低了建筑密集度，營造了更為開闊的居住空間。

"禁墅令發(fā)布后，市場上幾乎找不到容積率低于1的宅地。我們的土地是20年前拿的，才有這樣的安排。"

項(xiàng)目方介紹，低容積率意味著更寬敞的空間以及更大的花園。御湖頌每棟別墅都擁有一塊獨(dú)立的花園，整體呈L型，采用三面采光，花園設(shè)計(jì)也做到三面均有。

項(xiàng)目已重新啟動(dòng)拿地程序

御湖頌吸引的是改善型人群，得益于早期低成本拿地政策，其上車門檻不高，均價(jià)約為23000元/平方米。

金地同樣將性價(jià)比作為一大賣點(diǎn)。

項(xiàng)目方稱，項(xiàng)目周邊同類產(chǎn)品普遍售價(jià)在4.5萬/平方米以上，距離項(xiàng)目10公里外的別墅，起價(jià)需800萬元。

在御湖頌所在板塊，供應(yīng)量較大，周邊高層住宅均價(jià)約為1萬元/平方米，近期又有多個(gè)樓盤降價(jià)促銷，吸引了不少客源。

為了吸引購房者，御湖頌推出了多套特惠房源，降價(jià)幅度超過40萬元。

疊加政策利好，項(xiàng)目銷售形勢強(qiáng)勁，自去年9月以來，該項(xiàng)目已連續(xù)6個(gè)月蟬聯(lián)廣州別墅銷冠。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，購買者中超過9成是自用，來自廣州市黃埔區(qū)、天河區(qū)的購房者，其中還有部分深圳上市公司的高管。

產(chǎn)品熱銷，金地加速布局，持續(xù)進(jìn)行補(bǔ)貨。

今年2月，項(xiàng)目南坡地塊規(guī)劃公示，總用地面積達(dá)38.8萬平方米，其中規(guī)劃建設(shè)用地面積21.1萬平方米，均為住宅性質(zhì)，規(guī)劃戶數(shù)498戶。

項(xiàng)目部透露，南坡地塊將是板塊中最后一個(gè)高端別墅區(qū)，未來可能會在技術(shù)和產(chǎn)品上進(jìn)行創(chuàng)新，后續(xù)土儲規(guī)劃將以洋房產(chǎn)品為主。

過去 years，金地在廣州采取的策略是以重倉增城、番禺區(qū)域?yàn)橹鳎?021年左右又陸續(xù)進(jìn)行了多個(gè)項(xiàng)目的布局。這兩年，由于市場環(huán)境變化，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了明顯降價(jià)情況。

去年下半年，金地在 Gaussian 地區(qū)進(jìn)行了組織架構(gòu)的調(diào)整。

廣州地產(chǎn)公司更名為廣佛地產(chǎn)公司，負(fù)責(zé)管理廣州、佛山、清遠(yuǎn)和江門四個(gè)地區(qū)，華南區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理蘇紅雷被任命為總經(jīng)理。

記者了解到，目前金地的廣佛區(qū)域正在積極重啟拿地工作，已開始招募投拓團(tuán)隊(duì)，并不排除進(jìn)入中心城區(qū)的可能性。

金地重返廣州土拍市場，標(biāo)志著其經(jīng)營重心逐步回歸。

金地保持謹(jǐn)慎的投標(biāo)策略

過去兩年，管理層為了解決債務(wù)問題，采取了暫停拿地、出售資產(chǎn)等措施。幸運(yùn)的是，公司在2024年成功兌付了11筆到期債務(wù)，總規(guī)模約200億元。

1.截至去年9月底，金地集團(tuán)總負(fù)債達(dá)2236.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率維持在67.61%，較兩年前下降了1300億元。

2.金地集團(tuán)共發(fā)行了5只續(xù)命債券，目前債券余額約為11億元，到期時(shí)間集中在2025年至2026年之間，債券兌付壓力不大。

3.金地集團(tuán)以"破罐子破摔"的態(tài)度闖過債務(wù)難關(guān)，重新出發(fā)。

4.今年前兩個(gè)月，徐家俊團(tuán)隊(duì)在杭州和上海各自拿出了一個(gè)地塊，斥資合計(jì)約10億元。這兩個(gè)地塊規(guī)劃為低密度住宅，容積率分別為1.05和1.2，將打造洋房或聯(lián)排別墅。

5.就目前來看，徐家俊團(tuán)隊(duì)的投資更加謹(jǐn)慎，更傾向于選擇小動(dòng)作。據(jù)記者了解，公司在廣州的投資標(biāo)的，都將 eye on 面積在10萬平方米以下的土地。

6.在金地集團(tuán)全面回暖之前，短期內(nèi)還要承受陣痛。

7.2024年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約金額68.5億元，同比下降超過五成，預(yù)計(jì)全年將虧損至少5.6億元。值得注意的是，去年上半年，公司就計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備金2.925億元。

8.今年，雖然壓力依然存在，但金地集團(tuán)1-2月累計(jì)簽約金額為5.05億元，同比下降52.35%。

9.幸運(yùn)的是，隨著行情轉(zhuǎn)暖，金地集團(tuán)也迎來了轉(zhuǎn)機(jī)，有機(jī)會重新啟動(dòng)。

10.圖片來源于金地集團(tuán)，除特別標(biāo)注外。