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業(yè)主們表示，他們?cè)?019年全額付款購(gòu)買了橫山的房產(chǎn)，隨后順利入住。然而，房產(chǎn)證卻遲遲未能辦理下來。經(jīng)過一番了解，他們才發(fā)現(xiàn)，自己購(gòu)買的房產(chǎn)實(shí)際上一直處于抵押 construction抵押狀態(tài)。

圖為涉事的華城嘉苑小區(qū)

業(yè)主們感到震驚：

咨詢辦理房產(chǎn)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)房子已被開發(fā)商抵押

蘇先生是眾多受害者中的一員，他在2019年7月在陜西省榆林市橫山區(qū)的華城嘉苑全款購(gòu)買了一套房產(chǎn)。入住后，他和其他業(yè)主一樣，多次咨詢房產(chǎn)證何時(shí)能辦理，得到的答案讓他們感到震驚。

業(yè)主們通過榆林市不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢得知，他們購(gòu)買的房產(chǎn)大多在2019年7月，卻在2019年9月10日被當(dāng)時(shí)的開發(fā)商橫山縣大禹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以在建工程抵押給了齊商銀行西安分行。抵押期限原定至2022年9月9日，但直到2025年，這些房屋仍然無法解押，因?yàn)榉慨a(chǎn)一直處于抵押狀態(tài)。

圖為小區(qū)內(nèi)景

業(yè)主們對(duì)此深感擔(dān)憂，表示：“我們是先與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，之后房子卻被拿去抵押了?，F(xiàn)在不僅房產(chǎn)證無法辦理，更擔(dān)心的是萬一銀行將這些抵押房產(chǎn)收回拍賣，我們的權(quán)益該如何保障呢？”

抵押范圍：

業(yè)主們估計(jì)，已有上百套房產(chǎn)被開發(fā)商先售出后抵押

華城嘉苑小區(qū)的房產(chǎn)抵押情況受到了業(yè)主們的高度關(guān)注。盡管有業(yè)主反映相關(guān)問題，但截至目前尚未獲得官方明確答復(fù)。

據(jù)業(yè)主反映，華城嘉苑小區(qū)規(guī)劃分為一期和二期，其中一期于2012年開工，二期于2022年竣工，小區(qū)共計(jì)1800余套住房。經(jīng)榆林市不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)，目前小區(qū)1、2、3、4、5、6、17幢樓均未被抵押貸款。而在7至16幢樓中，僅有少部分房屋因在建工程被橫山區(qū)大禹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抵押給齊商銀行股份有限公司西安分行。

業(yè)主們普遍估計(jì)，至少有上百套房產(chǎn)曾被開發(fā)商在售出后又被銀行抵押。

關(guān)于小區(qū)房產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}，住建局官方回應(yīng)稱：

1. 系統(tǒng)顯示正常，抵押情況不知情

2. 3月3日，華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾呗?lián)系榆林市橫山區(qū)住建局了解情況。住建局房產(chǎn)交易中心的工作人員表示："在我們的系統(tǒng)里，該小區(qū)顯示狀態(tài)為正常。我們的系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)網(wǎng)簽備案登記工作。"

對(duì)于小區(qū)業(yè)主反映的房產(chǎn)被抵押的情況，工作人員解釋說，小區(qū)已售房產(chǎn)被開發(fā)商抵押給銀行的事并不在他們的管理范疇內(nèi)，住建局對(duì)此并不知情。

工作人員補(bǔ)充道："按正常流程，如果辦理在建抵押，開發(fā)商需要在我們這提交申請(qǐng)，我們要在系統(tǒng)中登記。但現(xiàn)在我們的系統(tǒng)中并沒有顯示在建抵押，直接顯示的是正常狀態(tài)。然而在不動(dòng)產(chǎn)登記中心那邊，這些房產(chǎn)卻是抵押狀態(tài)。"

記者詢問如果系統(tǒng)中顯示房產(chǎn)為抵押狀態(tài)，是否意味著不可銷售時(shí)，工作人員給予了肯定答復(fù)，并補(bǔ)充道："系統(tǒng)顯示狀態(tài)正常就是可以對(duì)外銷售的。抵押業(yè)務(wù)應(yīng)該是誰負(fù)責(zé)誰監(jiān)管，不動(dòng)產(chǎn)登記中心說不負(fù)責(zé)，但這抵押業(yè)務(wù)是他們辦出去的。"

小區(qū)分為一期和二期

不動(dòng)產(chǎn)登記中心回復(fù)：

辦理抵押時(shí)難以掌握銷售情況。

橫山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的工作人員表示："在辦理在建工程抵押時(shí)，正常情況下，應(yīng)該在銷售房產(chǎn)時(shí)進(jìn)行解押手續(xù)。開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛通常由他們自行解決。然而，開發(fā)商在辦理在建工程抵押時(shí)，需要銀行來協(xié)助解押。如果開發(fā)商與業(yè)主之間存在糾紛，需要我們部門協(xié)助處理相關(guān)解押手續(xù)。"

關(guān)于如何防止業(yè)主購(gòu)買的房產(chǎn)被開發(fā)商用于抵押，工作人員稱，需要開發(fā)商辦理預(yù)告登記。目前，這種情況是業(yè)主沒有詢問開發(fā)商辦理預(yù)告登記。

隨后，記者咨詢了榆林市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)業(yè)務(wù)科室，工作人員表示，開發(fā)商私下出售房產(chǎn)的情況確實(shí)難以掌握。無論是先售房還是先抵押，如果開發(fā)商隱瞞抵押信息或隱瞞銷售情況，確實(shí)沒有有效的辦法來阻止。

工作人員補(bǔ)充道："我們主要負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，如果房產(chǎn)有抵押，就無法辦理房產(chǎn)證。但房屋是否存在交易情況，我們確實(shí)不太清楚。"

法律師觀點(diǎn)：

業(yè)主的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先受保護(hù)。

華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾叨啻温?lián)系橫山縣大禹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，均未成功。通過"天眼查"App發(fā)現(xiàn)，該公司有5條限制消費(fèi)令，涉案金額5100余萬，還被記錄22條歷史失信被執(zhí)行人信息。

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為，商品房買賣合同生效后，買受人取得對(duì)房屋的債權(quán)，在房屋交付并辦理過戶登記前，買受人享有的物權(quán)期待權(quán)受法律保護(hù)。

買賣房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循"先買后抵押"的原則。如果買受人符合《最高法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，那么可以依法排除房屋上的抵押權(quán)。

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，而購(gòu)房者作為物權(quán)期待人，其物權(quán)期待權(quán)又優(yōu)于建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)。在本事件中，業(yè)主已實(shí)際占有房屋，并已支付部分房款，這表明其已具備完全的物權(quán)期待。然而，開發(fā)商卻存在抵押行為的惡意，因此業(yè)主的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于抵押權(quán)受保護(hù)。

趙良善指出，根據(jù)《民法典》第394條的規(guī)定，抵押行為不會(huì)影響房屋所有權(quán)的確認(rèn)和登記。即在抵押后，房屋所有權(quán)仍歸屬于抵押人，抵押權(quán)人只有在債務(wù)人不履行還款義務(wù)時(shí)，才享有優(yōu)先受償權(quán)。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主辦理房產(chǎn)證，并在房產(chǎn)證上如實(shí)說明抵押情況。

趙良善最后提醒購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)提高警惕性，簽訂合同時(shí)建議前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)房屋是否被抵押；嚴(yán)格按照合同約定按時(shí)付款；確保自身具備合法的購(gòu)房資質(zhì)；盡快接收并占有房屋，并完成過戶手續(xù)。

文章來源：華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?謝濤 編輯 劉夢(mèng)雨