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出傳又有房企 eyeing 1000億。

還記得那個(gè)四字組合嗎？那是2020年的"千億房企"。

融通地產(chǎn)當(dāng)年定下千億目標(biāo)，孫宏斌以30港元/股的價(jià)格多次增持，斥資逾1.5億；而萬(wàn)科在經(jīng)歷下跌后，總市值仍超3300億，恒大則市值降至約1500億。

2020年，千億房企數(shù)量達(dá)到巔峰，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)為"43家"，盡管存在虛增業(yè)績(jī)，但30家是確實(shí)的。

過(guò)去五年，融創(chuàng)市值降至200億左右，股價(jià)2.1；萬(wàn)科A在經(jīng)歷一段回升后，市值上升20%，至927億，但仍不足5年前的三分之一。

而恒大，若以"獨(dú)立運(yùn)營(yíng)"作為生死判斷標(biāo)準(zhǔn)，它已"消失"。

這五年市場(chǎng)走向、企業(yè)興衰，斷絕了很多人對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的信心。

拍攝

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過(guò)去五年足夠讓郁亮從萬(wàn)科副總做到整個(gè)公司的副總；也見證了碧桂園從"生死線"上崛起，銷售額增長(zhǎng)兩倍，并開始進(jìn)軍海外建設(shè)知名大盤。

王健林在"胡潤(rùn)百富榜"上最輝煌的時(shí)期，正好是五年。

流失的時(shí)光，和流失的財(cái)富，對(duì)于地產(chǎn)和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)和個(gè)人而言，都是如幻如煙般的記憶。

前一段時(shí)間打車時(shí)，碰見了一位同行：他是做工程的，這幾年不賺反虧，欠下債，為了家庭，離婚后出來(lái)跑滴滴維持日常開支。

打車多了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這種情況還挺常見的。

這周又碰上一個(gè)能聊的大哥。一上車，他就說(shuō)："這是我最后一單生意了。"

我們問(wèn)：這么早就收工了？

他喜滋滋地回答：我們村拆遷的消息傳來(lái)，有200多萬(wàn)。

他家位于河北環(huán)京，他的故事還有轉(zhuǎn)折：之前他是包工頭，在河北、內(nèi)蒙古、東北接分包工程，干的活兒倒是都不賠錢，但拿不到錢。

最開始，他的供應(yīng)商找他要錢，他爽快付完，再去甲方要錢，發(fā)現(xiàn)要不出來(lái)。后來(lái)他"學(xué)精"了，甲方不給他錢，他也不給供應(yīng)商錢——就像很多開發(fā)商一樣，美其名曰"共渡難關(guān)"。

有時(shí)候去要錢，欠賬從幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)不等，他能一次要回的僅有5000元。

他指出，Whenever the economic climate is favorable, more developers engage in engineering contracts or real estate development with property developers. 現(xiàn)在，最能說(shuō)明問(wèn)題的朋友并非主動(dòng)減緩發(fā)展的，而是某家大型房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入了當(dāng)?shù)?，由于他搶不到?yōu)質(zhì)地塊，不得不暫時(shí)停下來(lái)，險(xiǎn)些失去了機(jī)會(huì)。

在過(guò)去的幾年里，新房成交額從18萬(wàn)億腰斬，降到9萬(wàn)億規(guī)模，大型房地產(chǎn)開發(fā)商也難以獲取新地塊。

在縮量的市場(chǎng)環(huán)境下，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始主動(dòng)進(jìn)行銷售面積或銷售額的縮減。這一現(xiàn)象持續(xù)了5年。

從2002年開始，這一階段持續(xù)了5年。

在這5年期間，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始采取不同的應(yīng)對(duì)策略。有的企業(yè)正在進(jìn)行債務(wù)重組，有的在清理前期瘋狂搶地所形成的“負(fù)資產(chǎn)”，有的在不斷優(yōu)化企業(yè)體系和心態(tài)，調(diào)整打法和組織模式，以適應(yīng)"黑鐵時(shí)代"的挑戰(zhàn)。

目前，已有不少企業(yè)完成了這種調(diào)整。

除了中建、中海、華潤(rùn)、金茂、國(guó)貿(mào)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商，以及象嶼這樣的地方性開發(fā)商以外，其他一些企業(yè)也開始加速調(diào)整步伐。

這意味著，一些企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷發(fā)生了轉(zhuǎn)變：縮量階段已告一段落，預(yù)計(jì)2025年比2024年有更好的發(fā)展環(huán)境，結(jié)構(gòu)性機(jī)遇也會(huì)更多。

從去年四季度開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一波行情，給部分企業(yè)帶來(lái)了政策推動(dòng)的作用。同時(shí)，一些企業(yè)摸索出的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)困難的方法也發(fā)揮了作用，其他企業(yè)也開始嘗試效仿。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，看到一家企業(yè)能夠從中獲利，其他企業(yè)也希望能分得一杯羹。這是企業(yè)生存的本能，也是他們所看到的"希望所在"。

來(lái)源：豆包AI

一位房企高管表示：2025年，不會(huì)再出現(xiàn)新的房企"爆雷"事件。

今年可能是"保交樓"周期的最后一個(gè)高點(diǎn)，也是沒(méi)有"躺平"企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最后一個(gè)困難年。

一些房企清理掉負(fù)資產(chǎn)和負(fù)面情緒的過(guò)程告一段落，正在逐步重建信心。

企業(yè)信心回歸有兩個(gè)主要跡象：

其一，拿地競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，房企開始愿意承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)投入資金開發(fā)項(xiàng)目。

土地市場(chǎng)的表現(xiàn)最能反映企業(yè)預(yù)期。

今年1-2月，北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)"爆表"現(xiàn)象。

在朱房村，華潤(rùn)、中鐵置業(yè)、招商聯(lián)合體以91.52億元的總價(jià)拿下一塊地塊，溢價(jià)率高達(dá)17.33%；建發(fā)以90.404億元總價(jià)摘得另一塊，溢價(jià)率25.04%。

朝陽(yáng)三間房地塊最終由保利和金茂聯(lián)合體以87.295億元總價(jià)收入囊中，溢價(jià)率10.05%。

在過(guò)去的三年里，北京土拍市場(chǎng)的最高溢價(jià)出現(xiàn)在東城區(qū)金魚池地塊，溢價(jià)率高達(dá)25%，這也是該時(shí)段內(nèi)唯一一家溢價(jià)率突破20%的地塊。

2月份，上海市的最高溢價(jià)率出現(xiàn)在虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，達(dá)到38.2%，其樓面價(jià)更是高達(dá)11.7萬(wàn)元/平方米。

杭州市場(chǎng)由華潤(rùn)置地創(chuàng)造出了72.48%的超高溢價(jià)率，成功拍得杭州城東新城地塊。

深圳近期的市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出，中海地產(chǎn)以30.65億元競(jìng)得龍崗區(qū)龍城街道G01045-0200地塊，該地塊經(jīng)過(guò)240輪舉牌，最終溢價(jià)率高達(dá)70.4%。

2024年全年，重點(diǎn)城市集中推出了一批核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)地塊，這些地塊的平均溢價(jià)率約為15%。

近年來(lái)，房企的杠桿率普遍下降，能夠在土拍市場(chǎng)中持續(xù)舉牌的項(xiàng)目，往往需要投入真金白銀的長(zhǎng)期賭注。

第二個(gè)現(xiàn)象是，客戶的猶豫期正在縮短。

這種現(xiàn)象的原因較為復(fù)雜，主要源于“市場(chǎng)的有效性”在發(fā)揮作用。市場(chǎng)有效性源自三個(gè)方面：

一方面，新房的回歸市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，開發(fā)商能夠通過(guò)推出創(chuàng)新策略和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品來(lái)滿足市場(chǎng)需求。同時(shí)，去除了“限價(jià)房”等直接沖擊價(jià)格的政策，使得需求端的預(yù)期更加清晰。

另一方面，市場(chǎng)有效性還體現(xiàn)在新房供應(yīng)量的持續(xù)增加和品質(zhì)的不斷提升上。開發(fā)商們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量控制和市場(chǎng)推廣方面投入了更多資源，這進(jìn)一步推動(dòng)了市場(chǎng)的活躍度和效率。

另外，二手房在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和資產(chǎn)保值方面扮演了關(guān)鍵角色。前幾個(gè)月，二手房成交量顯著攀升，形成了充足的樣本池。當(dāng)客戶對(duì)比分析不同區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格的堅(jiān)挺程度后，出現(xiàn)了"外遷內(nèi)購(gòu)"、"舊房置換新居"等需求動(dòng)向。同時(shí)，低價(jià)位的房產(chǎn)也刺激了部分剛需購(gòu)房者的入場(chǎng)。

此外，具備真實(shí)購(gòu)房需求和資產(chǎn)置換需求的客戶群體加速了行動(dòng)。特別是面對(duì)"好房子"帶來(lái)的沖擊，老房子與新房子的產(chǎn)品差異明顯，為了保障資產(chǎn)安全，客戶加速實(shí)施"賣舊換新"的置換策略。

在資產(chǎn)折舊方面，持有大量房產(chǎn)的高凈值人群最為敏感。數(shù)據(jù)顯示，去年和今年，上海市場(chǎng)最暢銷的戶型面積為144平方米以上，這一趨勢(shì)也反映了這一現(xiàn)象。

微信的搜索指數(shù)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，顯示出"買房"等相關(guān)關(guān)鍵詞的搜索熱度。2024年"517"、"930"兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的搜索量顯著上升，這一趨勢(shì)持續(xù)至今。

圖源：微信

需要指出的是，全國(guó)市場(chǎng)局勢(shì)也未出現(xiàn)全面反轉(zhuǎn)。

在后續(xù)市場(chǎng)中，開發(fā)商會(huì)對(duì)不同房企采取差異化的策略，房企則會(huì)對(duì)不同城市采取差異化 approach。

在開發(fā)商的視角中，北京和上海的區(qū)域?qū)儆诤诵牡囟?，開發(fā)商可以放心拿地；成都、西安、杭州等地的開發(fā)商則可以積極布局；而南京、長(zhǎng)沙等重點(diǎn)二線城市的地則需要謹(jǐn)慎拿地，需重點(diǎn)關(guān)注地段與現(xiàn)有產(chǎn)品系的匹配度。

對(duì)于三四線城市，整體呈現(xiàn)低增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，不值得將有限的資金投入其中。

最后需要指出的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目正進(jìn)入一個(gè)新的"跑得更快"的新階段。

如果一個(gè)新項(xiàng)目的首批發(fā)火成功，那么它很可能會(huì)長(zhǎng)期保持熱度。如果首期表現(xiàn)不佳，不進(jìn)行降價(jià)促銷換量，項(xiàng)目就難以挽回頹勢(shì)，一代又一代的新產(chǎn)品將不斷沖擊老項(xiàng)目，最終讓后者逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力。

因此，他們的策略轉(zhuǎn)變成了：一開始就以aggressively 的方式布局和競(jìng)爭(zhēng)。