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報(bào)告人丨李惠琳 編輯部丨譚璐

金地再次活躍起來。

3月初，金地在廣州舉辦了一場媒體溝通會(huì)，現(xiàn)場位于增城區(qū)金地御湖頌項(xiàng)目。

"這是我們近年產(chǎn)品力升級的重要作品之一。"金地董事會(huì)秘書胡學(xué)文表示，在確保按時(shí)還債的同時(shí)，公司持續(xù)打磨產(chǎn)品力。

御湖頌是金地華南區(qū)最具高端的項(xiàng)目之一，主打宋風(fēng)別墅，南望1700畝荔湖，北靠3萬畝南香山國家森林公園。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴《21CBR》記者，自2023年入市以來，項(xiàng)目已售出273套，去化率83%。按350萬/套計(jì)算，回籠資金超過8.2億元。

接下來，御湖頌還有498套別墅即將面市。

穿過風(fēng)暴后，以董事長徐家俊為首的管理層正在帶領(lǐng)金地重回正軌。

這家總資產(chǎn)達(dá)3300億元的深圳房地產(chǎn)企業(yè)，兩年內(nèi)削減債務(wù)1300億元，重心逐步回歸經(jīng)營核心。

復(fù)刻宋制

小編報(bào)道，御湖頌項(xiàng)目位于金地進(jìn)入廣州的首個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，也是其旗下規(guī)模最大的作品。

2004年，金地成功摘得4000畝優(yōu)質(zhì)地塊，并以此為基礎(chǔ)規(guī)劃打造一座集山水風(fēng)情于一體的山湖大盤。

該項(xiàng)目規(guī)劃分為A、B、C三大區(qū)域整體開發(fā)，耗時(shí)20年建成，目前已推出荔湖城、公園上城、香山湖、半山風(fēng)華等多個(gè)住宅系列，并配套完善了商業(yè)、學(xué)校等公共設(shè)施。

在御湖板塊內(nèi)，金地推出了從高層到洋房、疊墅直至別墅的豐富產(chǎn)品線，累計(jì)服務(wù)超過10萬業(yè)主。

其中，別墅產(chǎn)品表現(xiàn)亮眼。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年至2023年間，御湖板塊內(nèi)已售出門子別墅超1000套。

2018年推出的鉑悅半島，主打高端歐式洋房，連續(xù)三年斬獲廣州別墅銷售冠軍。而2021年推出的半山風(fēng)華，提供134套新中式風(fēng)格院墅，從首開到清盤僅用時(shí)不到一年。

御湖頌占據(jù)板塊黃金地段，規(guī)劃327套別墅，采用源自宋式的建筑特色，打造半開放傳統(tǒng)院墅，建筑面積約在145至191平方米之間。

每套別墅售價(jià)在300萬至600萬元之間，總貨值超10億元。

項(xiàng)目在園林打造上融合了宋代山水畫意境與自然景觀元素，打造了五個(gè)獨(dú)具特色的山水主題園林。

為提升居住舒適度，御湖頌將整體容積率控制在0.37，確保私密性與自然景觀的和諧結(jié)合。

“禁墅令發(fā)布后，市場中很少有土地的建筑密度低于1。我們的土地是20年前拿的，才有這樣的安排。”

項(xiàng)目方介紹，建筑密度低意味著更高的樓間距以及更大的花園。御湖頌每一棟別墅都是獨(dú)棟花園，整體呈L型三面采光，三面花園設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目重新啟動(dòng)拿地流程

御湖頌主要吸引改善型人群，得益于早期低成本拿地，其上車門檻不高，均價(jià)在2.3萬/平方米。

金地也將性價(jià)比作為一大賣點(diǎn)。

“項(xiàng)目周邊的類似產(chǎn)品，多在4.5萬/平方米以上，距離項(xiàng)目10公里外的別墅，總價(jià)要800萬元?！表?xiàng)目方稱。

御湖頌所在板塊，供應(yīng)量大，周邊高層住宅均價(jià)1萬元出頭，大量樓盤近年紛紛降價(jià)，搶客信號明顯。

為了吸引客戶，御湖頌也做出了讓利。去年9月推出了多套特惠房源，降價(jià)超過40萬元。

疊加政策利好，項(xiàng)目快速去化，2024年8月-2025年1月，連續(xù)6個(gè)月蟬聯(lián)廣州別墅銷冠。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，購買的業(yè)主超過9成是自住，不少來自廣州市黃埔區(qū)、天河區(qū)的客群，甚至還有部分深圳上市公司的高管。

產(chǎn)品銷量節(jié)節(jié)攀升，金地乘勝追擊，積極加碼庫存。

今年2月，項(xiàng)目南坡地塊在批前公示階段，總用地面積達(dá)38.8萬平方米，其中規(guī)劃建設(shè)用地面積為21.1萬平方米，全部規(guī)劃為住宅，規(guī)劃戶數(shù)498戶。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，南坡地塊將是板塊內(nèi)最后一個(gè)推出宋風(fēng)別墅產(chǎn)品的區(qū)域，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)計(jì)劃在此進(jìn)行技術(shù)與產(chǎn)品層面的創(chuàng)新，后續(xù)土儲(chǔ)規(guī)劃將以洋房產(chǎn)品為主。

過去，金地在廣州的布局重點(diǎn)是重倉增城和番禺區(qū)域。2021年前后，金地又陸續(xù)補(bǔ)倉多個(gè)地塊。然而，近來多個(gè)項(xiàng)目因市場波動(dòng)出現(xiàn)明顯降價(jià)。

去年下半年，金地在華南業(yè)務(wù)方面進(jìn)行了一次組織架構(gòu)調(diào)整。

廣州地產(chǎn)公司更名為廣佛地產(chǎn)，負(fù)責(zé)管理廣州、佛山、清遠(yuǎn)及江門四個(gè)地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)，原華南區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理蘇紅雷接任廣佛區(qū)域的總經(jīng)理一職。

據(jù)了解，目前金地的廣佛區(qū)域市場已啟動(dòng)新一輪拿地招募，正在組建投拓團(tuán)隊(duì)，不排除拓展至中心城區(qū)的可能。

金地再次回歸廣州土拍市場，這標(biāo)志著其經(jīng)營重心逐步恢復(fù)。

謹(jǐn)慎投標(biāo)

從2023年開始，過去兩年，金地為了解決債務(wù)問題，采取了暫停拿地和出售資產(chǎn)的策略。幸運(yùn)的是，公司在2024年成功兌付了11筆到期債務(wù)，總規(guī)模約200億元。

到了去年9月底，金地集團(tuán)的總負(fù)債達(dá)到了2236.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率維持在67.61%，較兩年前減少了約1300億元。

當(dāng)前，在業(yè)的債券共有8只，總余額約為44億元，預(yù)計(jì)將在2025年至2026年間到期，還款壓力不大。

借債度過了難關(guān)，重新啟航。

今年前兩個(gè)月，徐家俊團(tuán)隊(duì)在杭州和上海各自拿得一塊地，總投入約10億元。這兩塊地均為低密住宅項(xiàng)目，容積率分別為1.05和1.2，規(guī)劃為洋房或聯(lián)排別墅。

目前，徐家俊團(tuán)隊(duì)的投資策略更傾向于選擇小尺寸地塊，便于快速開發(fā)。記者了解到，公司在廣州的投資標(biāo)的，將集中關(guān)注10萬平方米以下的土地。

在市場全面回暖之前，金地集團(tuán)短期內(nèi)仍需經(jīng)受陣痛。

2024年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約金額685億元，同比下降超五成，預(yù)計(jì)全年將虧損至少56億元。去年上半年，公司就計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備29.25億元。

雖然市場環(huán)境依然嚴(yán)峻，但銷售情況有所改善。今年1-2月，金地集團(tuán)累計(jì)簽約金額為50.5億元，同比下降52.35%。

隨著市場轉(zhuǎn)暖，金地集團(tuán)也迎來了重新發(fā)展的契機(jī)。

圖片來源：金地集團(tuán)，除標(biāo)注外